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3月30日，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(下稱“通知”)，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”做出全面部署。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄告訴記者，此前各個城市提出推行“帶押過戶”主要是以二手住宅市場為主，本次《通知》的一大新穎之處在于，要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)“帶押過戶”，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，擴大了“帶押過戶”的適用面。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)了解，實行不動產(chǎn)“帶押過戶”后，賣方無需籌集資金歸還舊貸款，不動產(chǎn)登記機構(gòu)并件辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接，大大節(jié)省了交易時間，降低交易難度和成本。目前共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪了解到，一直以來，推行帶押過戶的難點痛點在于銀行的配合意愿和交易過程的流程化控制。銀行在辦理帶押過戶時，既擔心貸款業(yè)務(wù)流失，也擔心過戶后買家貸款無法落實，導(dǎo)致抵押權(quán)落空，無法保障自身的債權(quán)。因此，在實際落地層面，不同銀行之間的“帶押過戶”辦理阻力仍存。

一位地方城商行住房金融部負責人告訴記者， 推行帶押過戶有利于提振房地產(chǎn)市場，可以解決二手房交易中賣方先還款后解押的難點，有利于二手房交易的回暖。但該項業(yè)務(wù)跨行辦理確實有難度，存在銀行配合意愿不足的情況。之前一直是自然資源部在推，對銀行約束力很低。這一次銀保監(jiān)會加入進來，跨行落實的阻力可能會減小。

《通知》要求，各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)及銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強業(yè)務(wù)協(xié)同，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款協(xié)同機制，進一步探索不動產(chǎn)登記機構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)“總對總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對接方式。

因地制宜確定“帶押過戶”模式

據(jù)介紹，各地深化部門協(xié)同，積極探索開展不動產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，出臺政策文件、優(yōu)化辦理流程，形成了比較典型的辦理模式，積累了比較成熟的經(jīng)驗做法。實踐中，各地方主要形成了三種“帶押過戶”的辦理模式。

一是新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。如，成都、武漢、珠海、清遠等。

二是新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。如，江蘇、重慶、濟南、深圳、中山、福州等。

三是抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。如，廣州、青島等。

兩部門要求各地結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風險，維護各方當事人合法權(quán)益，保障金融安全。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)及銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環(huán)節(jié)風險點，制定應(yīng)急預(yù)案，切實防范風險。

辦理“帶押過戶”都有哪些注意事項？

由于“帶押過戶”整體仍在摸索試行階段，辦理該項業(yè)務(wù)需要特別留意相關(guān)風險。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴記者，成功辦理“帶押過戶”離不開至少四方主體的密切配合和無縫銜接，包括買方、賣方、不動產(chǎn)登記部門和銀行，必要時還需要公證部門的配合。

王玉臣也提到了跨行辦理“帶押過戶”的難點。他提示，“沒有老抵押銀行的同意，是無法實現(xiàn)‘帶押過戶’的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節(jié)控制。此外，不動產(chǎn)登記中心也需要設(shè)定專門的辦事流程指南，設(shè)定專門的一體化辦事窗口，規(guī)范具體的交易流程和細節(jié)，做好流程精細化控制。因此，交易雙方在辦理‘帶押過戶’之前都有必要詳細了解當?shù)氐木唧w政策和辦理手續(xù)，不同城市可能會存在一定差異?！?/p>

王玉臣指出，即使是在已經(jīng)推行“帶押過戶”的城市，也不是所有房屋都可以辦理該項業(yè)務(wù)。如果之前簽訂的抵押合同約定了抵押期間不能轉(zhuǎn)讓，則要以合同為準。買方可以提前在不動產(chǎn)登記中心核實清楚擬購房屋的抵押權(quán)登記情況。

另外，建議買方通過中國執(zhí)行信息網(wǎng)查看賣方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)。如果賣方有執(zhí)行記錄或者處于失信狀態(tài)，那么房屋后續(xù)可能存在被查封的風險。作為賣方，最好也核實一下買方的個人征信情況，了解其未來的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問題導(dǎo)致不能及時回款解押。

王玉臣還提醒，在整個流程中，如果沒有順利實現(xiàn)解除之前的抵押，買方所購房屋就會處于一種“不安全”狀態(tài)，并沒有取得“完整意義”上的所有權(quán)。所以，如果想辦理“帶押過戶”，務(wù)必注意流程控制，涉及的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時間差。

（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）

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