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中新經(jīng)緯 4 月 10 日電 題：建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)上市首虧，資金壓力仍待緩解

作者 房玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)

(資料圖)

洪宇桁 克而瑞研究中心研究員

2022 年，河南房地產(chǎn)市場整體下挫明顯，尤其民營房企銷售下滑嚴(yán)重。在河南房地產(chǎn)業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)是當(dāng)之無愧的 " 河南王 "。近期，公司發(fā)布了 2022 年年度財報，數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn) 30 多年來首次出現(xiàn)年度虧損。

河南省市占率降至 3.5%，仍占領(lǐng)先地位

2022 年，建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為 240.49 億元，同比減少了 60%；合約銷售面積約為 344.9 萬平方米，同比減少了 57.8%。由于銷售規(guī)模大幅下滑，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市占率同比下降了 3.4 個百分點(diǎn)至 3.5%，算上中原建業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)后，建業(yè)集團(tuán)在河南省的市占率也同比下降了 4.9 個百分點(diǎn)至 6.4%。

建業(yè)地產(chǎn)雖然在河南仍保持領(lǐng)先地位，但領(lǐng)先幅度已經(jīng)大幅減小。2022 年，建業(yè)地產(chǎn)銷售的權(quán)益比例為 64%，相較于 2021 全年的 65% 又降低了 1 個百分點(diǎn)，企業(yè)銷售的權(quán)益比例從 2019 年開始已經(jīng)連續(xù) 3 年持續(xù)下降。

2022 年，鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)率為 13%，同比下降了 11 個百分點(diǎn)，洛陽貢獻(xiàn)率也降低了 6 個百分點(diǎn)，相較之下，商丘的貢獻(xiàn)率提高了 7 個百分點(diǎn)，其他城市的銷售貢獻(xiàn)率變化不大。近年來，高溢價的鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)率整體呈逐年下降，企業(yè)在鄭州市場競爭力有所減弱，而隨著其他財務(wù)狀況較好的企業(yè)持續(xù)開拓鄭州市場，公司面臨的競爭壓力可能會越來越大。

建業(yè)地產(chǎn)將 2023 年的銷售目標(biāo)定為 320 億元，全年可售貨值預(yù)計為 517.4 億元，按此計算全年需要達(dá)到 62% 的去化率才能達(dá)成目標(biāo)。從存貨和銷售情況來看，建業(yè)地產(chǎn) 2022 年的去化率約為 56.7%；2023 年的可售貨源中現(xiàn)有存貨占比超過了 35%，加之市場的不確定性，2023 年達(dá)到 62% 的去化率仍需努力。

投資支出降低，總土儲規(guī)模尚可支撐 2-3 年發(fā)展

2022 年，建業(yè)地產(chǎn)僅在商丘、駐馬店和三門峽通過股權(quán)合作新增 5 個項目，新增土地建筑面積為 61.5 萬平方米，同比減少 92.4%，公司為保持資金鏈穩(wěn)定大幅減少了投資支出。

截至 2022 年底，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建筑面積為 4698 萬平方米，相較于年初減少 12.07%，其中權(quán)益建筑面積約為 3400 萬平方米，總土儲權(quán)益比例約為 72.4%，相較于 2021 年底略微提高了 0.4 個百分點(diǎn)，仍然保持較高水平。

從貨值規(guī)模來看，建業(yè)總土儲建筑面積對應(yīng)的可售貨值約為 1442 億元，其中庫存資源 183 億元，在建待售資源 214 億元，未開工資源 1045 億元，仍足夠支持企業(yè) 2-3 年的開發(fā)。

公司毛利率下跌，非經(jīng)營性虧損占八成

2022 年，建業(yè)地產(chǎn)共實現(xiàn)營業(yè)收入 240.83 億元，同比減少了 42.6%，其中銷售物業(yè)收入為 234.67 億元，同比減少了 42.4%，銷售收入的大幅減少除因為近兩年銷售規(guī)模持續(xù)下降外，部分原因來自疫情反復(fù)導(dǎo)致工程進(jìn)度延緩，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。

截至 2022 年底，建業(yè)地產(chǎn)整體尚有已售未結(jié)銷售額約 526.54 億元，預(yù)計將于未來三年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)完畢，企業(yè)未來營業(yè)收入仍有一定保障。

在盈利性指標(biāo)方面，2022 年，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比大幅降低 8.3 個百分點(diǎn)至 7.9%，主要是因為企業(yè)為加速去化而打折銷售的物業(yè)陸續(xù)交付結(jié)轉(zhuǎn)。值得注意的是，由于建業(yè)地產(chǎn) 526.54 億元已售未結(jié)銷售額對應(yīng)毛利為 30.63 億元，毛利率僅有 5.8%，因此企業(yè)的毛利率水平短期內(nèi)仍將處于下行通道。

2022 年，建業(yè)地產(chǎn)的凈利潤以及歸母凈利潤分別為 -78.19 億元以及 -75.61 億元，企業(yè)出現(xiàn)較大虧損。一方面是因為建業(yè)計提了存貨減值 23.7 億元，投資物業(yè)公允價值下跌了 14.1 億元，以及出現(xiàn)了其他非經(jīng)營性虧損 17.7 億元。另一方面，建業(yè)的銷管費(fèi)用率同比提升了 4.38 個百分點(diǎn)至 9.92%，再加上合聯(lián)營業(yè)務(wù)虧損，即使扣除減值等影響，企業(yè)核心凈利潤也出現(xiàn)了虧損，企業(yè)在 2023 年是否扭虧為盈仍有待觀望。

資金情況承壓，能否緩解有待觀察

截至 2022 年底，建業(yè)地產(chǎn)持有現(xiàn)金約為 43.52 億元，較于 2022 年初減少了 55.8%；總有息負(fù)債為 236.61 億元，較年初增長 7.8%，其中短期有息負(fù)債為 128.85 億元，占比增加了 23.7 個百分點(diǎn)至 54.5%；現(xiàn)金短債比為 0.34，若扣除預(yù)售監(jiān)管資金等受限制現(xiàn)金，資金缺口更大。

此外，1-2 年到期債務(wù)占比為 31.2%，企業(yè)平均債務(wù)償還期限也從 2021 年底的 2.2 年降至 1.7 年，近兩年債務(wù)到期壓力將持續(xù)。由于儲備減少，企業(yè)權(quán)益大幅減少了 73.9% 至 33.28 億元，因此凈負(fù)債率相比于年初大幅提高了 485.3 個百分點(diǎn)至 580.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為 96.2%，三條紅線全部踩中，未來壓力更大。

值得注意的是，在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，建業(yè)地產(chǎn)境內(nèi)和境外的有息負(fù)債分別占 43% 和 57%，企業(yè)境外的剛性負(fù)債占比較大。截至 2022 年底，建業(yè)地產(chǎn)還有約 135 億元人民幣的美元債將在未來三年內(nèi)償還，其中 2023 年將會出現(xiàn)約 60 億元人民幣的美元債集中到付，在房企境外債券違約持續(xù)發(fā)酵背景下，境外債的展期以及交換難度較大，也將加劇企業(yè)壓力。由于境外債券占比較高，截至 2022 年底，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本為 7.8%，處于較高水平。

除此之外，建業(yè)短期應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)規(guī)模高達(dá) 371.64 億元，同比增長 13%。根據(jù)上海票交所公布數(shù)據(jù)，建業(yè)地產(chǎn)截至 2023 年 2 月底已經(jīng)出現(xiàn)超過 17.37 億元的商票逾期，這也將進(jìn)一步加大資金鏈壓力。

在流動性壓力劇增背景下，建業(yè)也在想辦法積極自救。企業(yè)在 2022 年成功引入河南鐵建投集團(tuán)的戰(zhàn)略入股，同時也獲得了河南省政府的大力支持，從五大行以及中原銀行獲得了約 573 億元的戰(zhàn)略授信額度，并且也在持續(xù)變現(xiàn)資產(chǎn)盤活資金。在這一系列動作支持下，建業(yè)的流動性壓力可能得到一些緩解，但企業(yè)是否能夠平安走出流動性危機(jī)仍然有待觀察。

4 月 3 日，建業(yè)地產(chǎn)就境外債務(wù)態(tài)度進(jìn)行調(diào)整，就 2023 年到期的 3 筆 9 億美元有限票據(jù)提出邀約交換，交換后債券將延期兩年至 2025 年，上述交換若能完成，2023 年建業(yè)地產(chǎn)的資金狀況將有可能得到較大程度的緩解。 ( 中新經(jīng)緯 APP )

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責(zé)任編輯：李惠聰

作者：付健青

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